全国の空き家は２０１３年時点で８２０万戸です。「空き家率」、つまり総住宅数に占める割合が１３．５％と過去最高を更新したのは多くの方がご存じでしょう。総務省の「住宅・土地統計調査」は５年ごとに公表されていますが、人口・世帯数減の中で、このままいけば全国の空き家は２０年に９００万戸、２３年には１０００万戸といったペースで増加する見通しです。

　こうした事態を受けて、１５年５月、いわゆる「空き家対策法」が全面施行されました。防犯、景観、衛生などの観点から危険や害があると判断されると、その家屋は「特定空き家」に認定されます。

　「特定空き家」は、固定資産課税台帳を参照するなどして、所有者名義を特定できます。また、空き家への立ち入り調査も行えるほか、修繕や撤去を命令、さらに行政代執行で建物を解体、その費用を所有者に請求できるとしています。同様に税制改正では、こうした空き家について固定資産税の軽減措置を見直す、つまり増税するとしています。

　しかし、国の法的な空家対策も、効果のほどは限定的であるというのが大方の見解です。というのも、まずこの法律は前述したような、様々な意味で危険とみなされた「特定空き家」にのみ適用されるものだからです。

　さらに、行政代執行で空き家を壊したとしても、その解体費を所有者から回収できるのかといった問題もあります。秋田県大仙市では、国の法施行に先駆けて独自に条例を定め、空き家をこれまでおよそ６００万円分取り壊してきましたが、これまで回収できたのはわずか３万円にすぎません。こうなると、「特定空き家」は事実上「税金を使って壊す」ということになり、過度に空き家が増大した自治体の財政を圧迫しかねないのです。

とはいえ、ひとたび「特定空き家」に認定されてしまったら大変です。固定資産税は６倍に跳ね上がり、外壁などが落ちる、害虫や犯罪の温床になるなどして周囲に迷惑をかけるかもしれません。放置は原則許されず、やがては解体するしかなくなります。放っておいても、行政によって解体され、費用を請求されるという可能性もあるのです。

　そもそも建物というものは、長らく放置しているとドンドン傷むものです。あまりに劣化が激しいと「売る」「貸す」といった方策もとれなくなってしまいます。筆者のところにも空き家の処分に関し、連日、多くの相談が寄せられています。「空き家問題」というのは今や大きな社会的課題なのだと認識させられます。

こうした状況の中、すでに空き家を抱えている方、あるいはこれから空き家を所有することになる方はどう考え、どう行動したらよいのでしょうか。

　実際に相続が始まった後に、いざ不動産を処分しようと思ってもできないといった事態は、できれば避けたいもの。どうしても処分できない場合、自治体などに寄付、という方法もありますが、自治体に寄付を受け入れる義務があるわけではなく、それぞれに要件があり自治体から拒否されたら寄付できません。

　空き家になった不動産を引き取らない「相続放棄」という方法も考えられますが、相続放棄をする場合は、空き家を含む全ての財産も同時に放棄しなければなりません。相続投棄ができた場合でも、民法の規定により、行政の受け入れ準備ができるまでは、相変わらず管理責任は生じることに注意が必要です。

　相続放棄の申請は、被相続人の死亡を知ってから３か月以内と決まっています。どうしても３か月以内に相続放棄するかどうか決められない場合は、期間伸長の申し立てをしてください。

　一番いいのは、相続が始まったらどうするかということを、相続人と被相続人、典型例は親と子で話し合っておくこと。しかし、こうした話を子供の側から持ち掛けるのは難しいでしょう。理想的なのは親の側が生前に、相続になった時の準備をしておくことです。少しでも良い条件で相続できるようにしてあげる、あるいは相続人が万が一、もめるようなことがないような配慮ですね。

　たとえば「建物の点検」。雨漏りや水漏れなど、建物に異常はないでしょうか。これらを放置しておくと、売る際には非常に不利になります。こうした事象はなるべく早期発見、必要な修繕をしておくのが望ましいのです。建物の専門家などに一度、点検を依頼するのも一つの手です。

　次に「土地境界の確定」。不動産を売る際、寄付する際などには原則として土地境界の確定が必要です。相続人が何人もいる中で境界の確定のために立ち会いを行う、書類を作成するなどの手間はできれば省いておきましょう。土地の境界がはっきりしていない場合には、お近くの土地家屋調査士会などに相談してみましょう。

　「相続財産の棚卸し」も重要。遺言を残すなど事前の取り決めがなかった場合は、相続人同士の話し合いで何をどう相続するかが決まりますが、その際に基準となるのが「法定相続分」です。相続人が複数いる場合などは、不動産持ち分が共有になるなどして、後の処分に支障が出る可能性も考えられます。まずは資産・財産の棚卸しをして、専門家に相談しつつ、必要があれば遺言を残すなどして、後の相続や財産の処分がスムーズに進むようにしてあげるといった措置をとれるといいですね。

さて、このような対策を経て、空き家を相続したら、どうすればいいのでしょうか。空き家の扱い方は以下の４つに分類できます。

１．売る

　自身やご家族が住むなどの事情がない限り、一番おすすめなのがこちら。

　前述したとおり、大半の地域で今後、住宅価格の下落が予想されています。とりわけ団塊の世代が多く住む都市郊外地域などでは、３％以上も下落し続けるとの予測もあります。特段利用する予定がないのなら、できるだけ早期に売却に向けて動くのがよいでしょう。　弊社に相談して、早々に売却致しましよう。

２．貸す

　賃貸する場合は、修繕・リフォームが必要になるでしょう。必要なリフォーム費用について見積もりをとったうえで、そのコストを何年で回収できるか計算してみてください。

　たとえば１５０万円のリフォームを施した場合、家賃８万円なら年間家賃収入９６万円と、１年半程度で投資額を回収できる計算です。弊社にお任せ頂ければ、修繕リフォームから貸出まで一貫したトータルワンストップサービスで対応致します。

３．管理

　「今は利用する予定がないが、将来は自分や親族が住むかもしれない」といった場合には「管理する」という選択肢もあります。

　建物や敷地に異常がないか見まわる、ポストまわりの清掃、室内空気の入れ替えなどが定期的に必要です。こうしたことが自身でできない場合はいわゆる当社の「空家管理サービス」を利用するして下さい。定期的に物件を訪問して、清掃や雑草除去を致します。また、弊社の管理看板を取り付けるので、防犯上や近隣クレームも当社が対応致します。

４．壊す

　解体して駐車場や新たなアパートを建てる。駐車場経営やアパート経営は、施工から管理、契約者募集までメイクグループで一貫したサポートを実施致します。新たなアパート経営は、積水ハウス、パナホーム、ミサワハウス等幅の広いハウスメーカーや地元の工務店まで、予算に合わせたコンセプト賃貸を提案致します。もともと大手ハウスメーカー様のクレーム処理や管理を主体に事業を継続して来た実勢が有り、サラリーマンでも安心して弊社に任せて頂ければ、オーナー経営が出来ます。